Venda de imóveis por pessoas jurídicas: posição da Receita Federal reforça risco de autuação em caso de contabilização equivocada

Sua empresa vendeu algum imóvel que antes já tinha sido classificado como ativo imobilizado e tributou a receita como operacional? Por meio da Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, a Receita Federal se manifestou no sentido de que, nesses casos, deve ser apurado eventual ganho de capital, e não uma receita operacional.

A guarda de documentos e preparação prévia pode ser fundamental para afastar autuações. Veja abaixo os comentários de nossa equipe.

O caso em questão estava relacionado a uma indústria, que ao longo de 80 anos de atividade, formou um portfólio imobiliário (armazéns e instalações de armazenamento) contabilizado em seu ativo imobilizado.

A contribuinte posteriormente alterou seu objeto social para incluir a atividade de locação e, em seguida, incluiu a atividade de compra e venda de imóveis próprios, tendo questionado a Receita sobre a possibilidade de tributar a venda de imóveis de seu estoque e que antes constavam de seu ativo imobilizado, como receita operacional sujeita à presunção de 8%.

A Receita Federal foi contrária à possibilidade acima ao argumentar que receita de venda de imóveis que, em algum momento, foram destinados à manutenção das atividades operacionais da empresa e contabilizados como ativo imobilizado, estão sujeitas à tributação sob a sistemática do ganho de capital, e não receita operacional.

Em nossa opinião, o simples fato de o imóvel ter sido utilizado nas atividades da pessoa jurídica não é suficiente para que eventual alienação seja tributada fora dos percentuais de presunção e há precedentes do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) que corroboram nosso entendimento (Acórdãos nº 1201-007.4611 e 1201-007.1512). Porém, em situações como essa é necessário que o contribuinte efetivamente demonstre não só a alteração na contabilização, mas também apresente provas de que a mudança possui embasamento fático.

Como meios de prova utilizados pelo CARF para decidir contra ou a favor do contribuinte, tem-se avaliado, por exemplo, o lapso temporal entre a reclassificação e a operação; eventuais documentos societários, tais como promessas de compra e venda, e-mails de negociação, comunicações internas sobre ampliação de escopo operacional, dentre outros.

Conforme acima, portanto, é possível concluir que a reclassificação de um imóvel é passível de ensejar a alteração da carga tributária no caso de alienação. Porém, considerando o entendimento mais restritivo da Receita Federal, é importante que essa reclassificação seja amparada por amplo conjunto probatório para embasar eventual defesa em caso de autuação fiscal.

Nossa equipe está à disposição para auxiliar Você e sua empresa na reestruturação e avaliação de suas operações a fim de obter eficiência tributária com segurança.